Солнцевский межрайонный прокурор г. Москвы разъясняет, что при принятии решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома следует особо обратить внимание на вопрос о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В последние годы широкое распространение получила практика размещения наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Нередки случаи, когда рекламные баннеры устанавливаются на крышах и стенах домов без какого бы то ни было согласования с жильцами этих домов или с организациями, осуществляющими их обслуживание. В некоторых случаях такая реклама напрямую нарушает права жильцов по пользованию жилыми помещениями: например, вешают рекламный баннер так, что он закрывает окна жилых помещений, или же подсветка рекламной конструкции бьет прямо в окна.
Порядок установки подобной рекламы регулируется ст. 19 Федерального закона "О рекламе". Ранее действовавшая редакция этой статьи довольно подробно регулировала вопросы, связанные с установкой и эксплуатацией рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Однако она не позволяла четко урегулировать аналогичные вопросы в случаях размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, при установке рекламных конструкций не учитывалось, что в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, а также иные объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, являются общим имуществом собственников помещений в данном доме и принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Соответственно, решение о передаче указанного имущества в пользование третьим лицам (в том числе для размещения на нем рекламных конструкций) должно приниматься общим собранием собственников помещений в данном доме. На практике же договоры либо вообще не заключались, либо заключались с местной администрацией, которая не имела правомочий давать соответствующее разрешение.
Таким образом, из-за недостаточно четкой регламентации ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" отношений по получению согласия собственников помещений в многоквартирном доме на размещение наружной рекламы на многоквартирных домах в некоторых городах органами местного самоуправления принимались решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры о размещении рекламы не с собственниками общего имущества, а с органом местного самоуправления либо созданным им для этих целей унитарным предприятием. Для этих целей в договорах использовалось противоречащее законодательству понятие "рекламные площади, принадлежащие муниципальному образованию". Кроме того, из-за отсутствия прямого указания в Жилищном кодексе РФ на то, что решение о размещении рекламных конструкций на многоквартирных домах является решением о передаче общего имущества в пользование для целей рекламы, указанные решения в ряде случаев принимались в нарушение ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не общими собраниями, а исполнительными органами товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В результате договоры о размещении рекламных конструкций заключались с лицами, не обладающими соответствующими полномочиями, чем нарушались права и законные интересы собственников общего имущества, используемого для размещения наружной рекламы. Нарушалось не только закрепленное Жилищным кодексом РФ исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им имуществом, но и право указанных собственников на получение дохода от передачи имущества в пользование. В случаях, когда решение о размещении рекламных конструкций принимали органы местного самоуправления, доход по заключенному договору поступал, как правило, в бюджет муниципального образования.
В настоящее время, как следует из п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение подобных вопросов передано в исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
